國有資產監(jiān)管單位為保證國有資產保值增值，交易公平公開，防控廉潔、廉政風險出臺了一系列監(jiān)管規(guī)定，例如《重慶市財政局規(guī)范市級行政事業(yè)單位國有資產出租出借管理的通知》、重慶市國有資產監(jiān)督管理委員會關于貫徹《企業(yè)國有資產交易監(jiān)督管理辦法》有關問題的通知等，都要求國有資產招租需采用公開的方式。然而，公開招租的本質是公平競爭，這與“優(yōu)先承租權”的優(yōu)先性是否存在沖突？很多人都有疑問。故律師對公開招租與優(yōu)先承租權展開了研究。
民法典第二編第十四章首次將“優(yōu)先承租權”抬上法律層面，其定義為 “租賃期間屆滿,房屋承租人享有以同等條件優(yōu)先承租的權利”，故民法典頒布后，“優(yōu)先承租權”將成為承租人的法定權利。但民法典因尚未正式頒布，最終是否保留該條款有待進一步核實。
在此之前，“優(yōu)先承租權”被認為是基于民事合同中雙方約定而產生的權利，僅散見于我國部分地方性法規(guī)之中，例如《上海市居住房屋租賃管理辦法》《北京市人民政府辦公廳關于進一步規(guī)范房屋租賃市場穩(wěn)定房屋租金工作的意見》以及《湖南省商品房屋租賃管理實施辦法》等，其對“優(yōu)先承租權”的定義與民法典相差無異。不過，以上規(guī)定都僅規(guī)定了“具有優(yōu)先承租權”，而對于 “優(yōu)先承租權”的行使卻未做更多表述。理論界認為，優(yōu)先承租權行使的核心是“同等條件”，同等條件不僅包括租賃價格，還包括租金支付方式、租賃期限等，司法實踐中也采用了該觀點。
雖然此前法律層面上并未給予“優(yōu)先承租權”過多的關注，但“優(yōu)先承租權”引發(fā)糾紛的案件卻呈逐年上升趨勢。截至2020年4月23日，通過alpha檢索到的“優(yōu)先承租權糾紛”裁判文書共計19514份，其中2019年共3523份，具體分布如下圖：
以上數據中案由為房屋租賃合同糾紛的共計9592份，案由為“租賃合同糾紛”且法官對“優(yōu)先承租權”進行論述的裁判文書共計2716份，重慶市有99份，涉及公開招標的共有27份，本文選取了一中院、二中院、五中院具有代表性的案例進行概述。
1．“出租人有權決定采取公開招租方式招租，但應履行通知承租人義務”
基本案情：
租賃合同雙方在合同中約定了“租賃期滿后，承租人在同等市場租金條件下享有優(yōu)先承租權”。合同到期前，出租人口頭告知原承租人合同到期后將采取公開競價招租程序進行招租，原承租人向出租人表達了續(xù)租的意愿。隨后，出租人在網站上發(fā)布了公開招租公告，并與公開競價程序中的三家公司進行了商談，最終與最高報價者簽訂了新的租賃合同。原承租人未參加公開競價招租程序，遂將出租人訴諸法院，請求法院確認原承租人享有“優(yōu)先承租權”，并法院請求判令出租人賠償承租人因侵犯“優(yōu)先承租權”相應的損失。
法院認為：
優(yōu)先承租權的約定要求出租人租賃期滿擬締新約之時，應首先考慮原承租人是否同意新的租賃條件。出租人采用何種方式將涉訟房屋出租系其對租賃權的處分，但其應履行通知原承租人的義務。在原承租人對涉訟房屋進行了裝修，且已在租賃期滿前明示其繼續(xù)租賃房屋意愿的前提下，出租人更應主動告知原承租人續(xù)租事宜。而出租人舉示的照片（照片內容為網絡上未顯示發(fā)出時間的涉訴房屋邀租公告截圖及邀租文件在醫(yī)院公告欄進行張貼的截圖）無法證明其已履行通知原承租人參加招租的義務，無異于排除了原承租人參加公開競價招租程序的權利，侵犯了原承租人的優(yōu)先承租權。
法院判決：
原告享有涉案房屋的優(yōu)先承租權，被告于判決生效之日起十日內向原告賠償損失6000元。
參考案例：（2016）渝0150民初20317號
2.“出租人履行通知義務后，承租人未參與競標=放棄優(yōu)先承租權”
基本案情：
合同雙方在《門面租賃合同》中約定：“合同期滿后，如出租方仍繼續(xù)出租房屋的，承租方在同等條件下享有優(yōu)先承租權”，合同期滿前，承租方得知出租房對涉案房屋進行公開招標，購買標書后，未參與競標。后經過公開招標，中標者為第三人。原承租人起訴至法院，要求確認其享有優(yōu)先承租權。
法院認為：
原承租人收到通知后，沒有參加競標，減少了競爭。其在競標中若表示要在某一價位優(yōu)先承租，則其他競標人可能繼續(xù)競價。因此，原承租人未參加競標的情況下，主張任意選擇他人中標價行使優(yōu)先承租權，將侵犯其他競標人繼續(xù)競價的權利，同時侵犯招標人獲得最高收益的權利。因此，優(yōu)先承租權人自己未參加競標的，其優(yōu)先承租權喪失。
法院判決：一審法院駁回原告的訴訟請求，二審法院駁回上訴。
參考案例：（2019）渝05民終418號、渝02民終3044號，渝02民終2349號
3.“承租人并參與了競標，但未中標=視為未達到同等條件”
基本案情：
合同雙方在《房屋租賃協議書》中約定“合同有效期滿后，本合同自動終止，如需續(xù)約，在同等條件下乙方擁有該出租房屋的優(yōu)先承租權”。合同到期后，出租方通過自行組織招標的方式對房屋進行公開招租，第三人在商務、技術分高于原承租人該項目分數，在價格分上低于原承租人分數，總分數高于原承租人，成為第一中標人。原承租人遂起訴至法院，主張其具有優(yōu)先承租權。
法院認為：
原承租人已經知曉出租人將對涉案房屋的承租權進行公開招標，并參與了投標、競標，原承租人以行為表示其認可通過招投標招租的方式行使優(yōu)先承租權，故涉案房屋的招投標結果對原承租人具有約束力。經出租人評標，原承租人并未中標，故未達到同等條件，其主張對涉案房屋享有優(yōu)先承租權無依據。
法院判決：一審法院判決駁回原承租人訴訟請求，二審法院判決駁回原承租人上訴。
參考案例：（2019）渝05民終2672號，（2019）渝05民終3569號；（2014）渝一中法民終字第05636號
在民法典即將頒布之際，優(yōu)先“優(yōu)先承租權”也隨之將成為一項法定權利，梳理“優(yōu)先承租權”行使要件，構建保障“優(yōu)先承租權”行使的國有資產公開招租模式，有其必要性。
經檢索、分析相關案例發(fā)現，重慶市各級人民法院案例認定承租人享有優(yōu)先承租權的要件為：
1. 合同約定了承租人享有優(yōu)先承租權；
2. 出租人繼續(xù)出租且在招租前履行通知承租人義務；
3. 承租人參加競租程序并進行有效報價；
4. 承租人報價及付款等條件為最優(yōu)或與最優(yōu)同等。
僅重慶市第三中級人民法院（2015）渝三中法民終字第00023號案例認為承租人參與競標并進行報價的，在最高價產生后，可以匹配最高價，享有以最高價為“同等條件”的優(yōu)先承租權。
結語
1.“優(yōu)先”并不等于“排除競爭”，相反，只有在競爭中“同等條件下優(yōu)先承租”才能得以體現。因此，國有資產出租單位依法公開招租，并不當然侵犯原承租人的“優(yōu)先承租權”。
2. 雖然民法典頒布后，優(yōu)先承租權變成一項法定權利，但仍有必要在租賃合同中對是否享有“優(yōu)先承租權”、“優(yōu)先權的行使期限”及“優(yōu)先承租權的行使條件”等進行明確約定。
3.租賃合同到期后，國有資產出租人應當履行通知義務，并在招租文件中明確披露原承租人享有優(yōu)先承租權。
4.作為承租人如想繼續(xù)承租，則應積極參加招租程序，否則將導致失去優(yōu)先承租權。